5 raisons qui font que l’immobilier baisse et que cela va continuer.

 

 

Je ne crois pas à une chute brutale de l’immobilier, même si actuellement plusieurs facteurs peuvent le laisser penser.

 

Le marché immobilier nous intéresse tous, c’est une évidence, nous avons tout simplement besoin de nous loger.

 

 

Ces 15 dernières années les prix de l’immobilier ont fortement augmenté. La raison est simple, des prix attractifs, un besoin important en logements qui n’est pas comblé par les pouvoirs publics (pénurie de logements), des taux de crédit très avantageux, des avantages fiscaux et une crise boursière. Le cocktail idéal pour voir flamber les prix.

Même pendant la crise, le marché a été soutenu… surtout par les investisseurs.(60 % des ventes de promoteurs).

Petit bémol, beaucoup d’investisseurs ont trop vite succombé aux champs des sirènes des promoteurs immobiliers, ils se retrouvent avec un bien qu’il est très difficile de louer ou de revendre . Pour certains, ils n’ont, faute de remplir les conditions,  pas pu bénéficier de l’avantage fiscal tant convoité.

 

Aujourd’hui, la donne est différente, on se réveille et c’est la crise dans toute l’Europe. Comment a-t-on pu imaginer qu’on allait pouvoir s’endetter sans qu’un jour cela retombe sur les générations à venir ?

Cette génération, c’est nous. Depuis les années 70 on vit à crédit. Il va donc falloir s’en sortir et ne pas laisser cet handicap à nos enfants.

Une baisse des prix et des transactions. Pourquoi ?

 

1 – La fiscalité.

 

La disparition du taux à 0% dans l’ancien va par voie de conséquence, désolvabiliser  une partie des primo-accédants. La fin prévue du dispositif Scellier va éloigner les investisseurs. La nouvelle imposition des plus-values va faire fuir une partie de ces derniers.

 

2- le taux des crédits.

 

Les taux des crédits vont augmenter, avec la perte du triple A (Rappelez vous, il y a 6 mois personne ne connaissait l’existence de cette note, les médias avaient trouvé un nouvel os à ronger).

 

3- Les difficultés a obtenir un crédit.

 

Les banques ont durci leurs critères pour accorder un crédit. Si vous ne rentrez pas dans les bonnes cases, que vous êtes en contrat à durée déterminé, que vous êtes un travailleur  indépendant, si vous n’avez pas ou peu d’apport personnel pour financer une partie du bien, il vous sera très difficile d’obtenir un crédit.

Il faut également savoir que même les organismes de cautions qui garantissent les crédits ont durci leurs conditions.

Merci la crise !!!

 

4- La décorélation entre les revenus et le prix de l’immobilier.

 

Le marché immobilier est décorélé du pouvoir d’achat des français. (environ un décalage de 35 %)

Un chômage en hausse, va bien sur freiner les envies d’investissements.

 

5- Une perte de confiance en l’avenir.

 

Un soucis majeur, c’est la perte de confiance des ménages. Les déménagements et les investissements se font plus rares.

Dans ces périodes incertaines, on préfère rester chez soi plutôt que chercher un autre logement…, on préfère rester locataire de peur d’investir et de voir le marché baisser.

 

Ces raisons vont faire que les prix de l’immobilier vont baisser, dans quelles  proportions , je n’en ai aucune idée, comme d’habitude les soi-disant spécialistes avancent des chiffres invérifiables. Ils ont toutefois l’air d’accord sur un fait, il va baisser et les chiffres commencent à le confirmer.

 

Mettons un peu d’optimisme :

 

Pour les primo-accédants la possibilité d’acheter un premier chez soi devient, ou va devenir possible.

Pour les investisseurs, j’espère en être un dans les 2 ans, il devient intéressant d’investir dans la pierre si la baisse se confirme. Jusqu’à présent, j’ai visité que des biens dont la rentabilité est extrêmement faible.

 

Quelle est votre sentiment ? Comment vous projetez vous dans les 2 ou 3 années à venir ?

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26 thoughts on “5 raisons qui font que l’immobilier baisse et que cela va continuer.”

  1. Comme toi je souhaite investir dans l’immobilier d’ici 2 ans. La baisse des prix permettra de faire remonter la rentabilité qui n’est pas très élevé depuis quelques temps. Pour l’instant de ce que je vois j’arrive difficilement à un cashflow net net positif.

    Par contre pour la fiscalité il n’est pas dit que le nouveau président ne créera pas une nouvelle aide…
    Julien @ Investir-Actif Articles récents..Quel support choisir pour rentabiliser ses liquidités ?My Profile

  2. Mon sentiment?
    Difficile de se prononcer sur un état global.

    Ce que je peux dire, c’est que les 2 marchés locaux que je connais vont augmenter (sauf construction brutale de milliers de logements type scellier qui viendraient changer la donne).
    L’augmentation est obligatoire, car le première zone, se rapproche de paris, et attire les parisiens en manque de campagne. Les prix augmentent lentement depuis une petite décennie. (depuis la mise en place de train qui roule).
    La seconde zone, plus proche de paris, va être boosté avec le grand Paris, et les extensions de rer prévu au alentour de 2020/2030. Sans compter que les prix restent accessible par rapport à la proximité parisienne.

    Donc de mon point de vue je ne vois pas de chute de prix, car les secteurs que je connais sont déjà très sous-valorisé par rapport au reste du marché, et ont de gros potentielles.

    Tout ça pour dire, qu’au niveau de l’immobilier, difficile de donner une généralité sans parler de la localisation!

  3. Bonjour Arnaud, je te rejoins sur ton analyse.

    Il faut aussi penser au facteur : épargne. Il y a tout de même environ 1 400 milliards d’euros de placé sur ces contrats et certains épargnants arbitreront leur épargne vers des supports plus rémunérateur (compte à terme ou immobilier). La dernière vente que j’ai faite, l’acheteur prenait le studio pour cette raison : les livrets et assurance-vie ne rapportent plus.

    Avec la hausse de 40% en 2 ans à Paris je pense que la fin arrive bientôt, les prix ne peuvent pas se consolider à 10 ou 15 000 euros le m² (j’ai d’ailleurs appellé un promoteur hier pour qu’il m’envoit une plaquette pour garder ça en souvenir ;- ))

    Pour la province c’est différent, et tu le notes bien : « Je ne crois pas à une chute brutale de l’immobilier ». Hier encore j’ai trouvé un bien à 1200 euros le m² dans un très bon quartier de Tours, fallait faire très vite, et en 2 jours le bien a été vendu… dommage pour moi.

  4. Pour le point n°2, je suis à moitié d’accord. Oui les taux vont augmenter mais ce n’est pas à cause du triple A. On a bien vu que cela n’a rien changé aux taux d’emprunt interbancaires.

    Pour le point 3, tu as raison, j’ai eu vent des différentes discussions en interne dans les banques qui disent que certaines à horizon été 2012 ne prêteront plus au delà de 20 ans et demanderont un apport de 20% hors FN…

  5. @Guillaume, c’est marrant, c’était la norme il y a moins de 5 ans : 20 ans maximum (25 dans certains exceptionnels) et un apport d’au moins 30%.
    En gros le resserrement du crédit revient à des critères de prêt existants il y a pas si longtemps!

  6. Depuis le début de l’année on entend et on lit un peu partout que les banques sont en train de durcir leurs conditions de prêts et cherchent à limiter leurs durées à 20 ans maxi…

    Info ou Intox ?

    De même on parle d’un ralentissement très important des transactions…

    Quant à la baisse de prix j’entends souvent évoquer le chiffre (général) de -15% à prévoir sur 2012.

  7. Il est vrai qu’il est encore un peut tôt pour se prononcer mais quand je vois les grandes modifications apportées à la fiscalité de l’immobilier pour 2012, je pense que le marché va réagir vers une tendance à la baisse.

    Encore une fois tous les secteurs géographiques ne seront pas impactés de la même manière, je pense surtout à Paris (pour rejoindre le commentaire de Gunday) qui fera surement un peu de résistance.
    Laurent de Riche Avenir Articles récents..Immobilier, ce qui change pour 2012My Profile

  8. Merci pour ces commentaires constructifs.
    Je note que dans l’ensemble avec quelques nuances nous sommes d’accord pour dire que tout à été fait pour une baisse et non une chute des prix de l’immobilier.

    Gunday, je partage seulement à moitié ton avis, sur le long terme tu as probablement raison vu les détails que tu donnes.
    Sur le court terme, je suis plus septique. Je m’attends à une baisse plus mesurée, même dans des endroits très attractifs.

    Il est vrai qu’il est difficile de faire des généralités sur un tel sujet. Il y aura toujours un contre exemple.

    Dans tous les cas, un grand merci pour vos commentaires qui je le sais sont très appréciés. 😛

  9. Tout cela est frappé au coin du bon sens.

    Les prix de l’immobilier dépendent de la capacité d’achat des acquéreurs, celle-ci étant elle-même dépendante des revenus des ménages, des aides fiscales à l’achat et de la capacité de financement des banques. Si ces 3 éléments se contractent, les prix se contractent.
    N’oublions pas non plus que sur le très long terme, le marché immobilier a toujours était un marché cyclique, les hausses étant suivies de baisses et inversement. Nous venons de connaître plus de 10 années de très forte hausse….

    1. @ Immopub

      Effectivement, c’est du bon sens, il faut juste souligner les éléments tangibles qui peuvent faire baisser le marché. En faisant cela, je me dis qu’il est peut-être opportun de regarder à nouveau l’immobilier comme un placement intéressant.

    1. @ Rem

      Aucun intérêt d’acheter au plus haut, il faut juste surveiller la baisse pour pouvoir acheter à un moment ou la rentabilité d’un bien semble être intéressante.

      Mon objectif est de faire une opération blanche, que le loyer rembourse mon crédit. Actuellement, c’est très difficile, avec la baisse de l’immobilier je pense pouvoir trouver quelque chose, à voir !!!.

  10. L’immobilier va baisser probablement car les produits restent rares et donc tres chers. On ne peut pas s’endetter pour 60 ans !
    moins de prets des banques, moins d’acheteurs, moins de transactions et taux plus eleves… bref, ca devrait baisser sur quelques annees.

  11. Bonjour,

    Vous parlez de rentabilité dans le cas d’un investissement.

    comment la calculez-vous ? c’est un rapport loyer sur prix ?
    comment intégrez-vous les charges de rénovation dans une copropriété ou le cout du crédit?

    merci

    1. @ Laurent

      La première approche pour faire mon calcul est simple, si le crédit ne couvre pas le loyer, l’investissement n’est à mes yeux pas rentable.
      Au crédit, il faut penser à rajouter toutes les charges, les impôts, les vacances de loyers…
      Pour rentabiliser un investissement immobilier, la mensualité du crédit doit être couverte par le loyer. Pour le moment c’est difficile de trouver un tel bien.

  12. Ta première phrase est contradictoire avec la dernière, juste « une erreur de frappe » que l’on aura tous compris 😉 j’espère, il faut que ce soit le loyer qui couvre le crédit 😉

  13. Bonjour, moi, je me rappelle 1981, la gauche arrive au pouvoir, tout le monde est content, sauf que l’immobilier s est écroulé plus de prêts, dont plus de ventes, plus de boulot dans le notariat, et tout se qui en découlent, quand le bâtiment va, tout va, j’ai du m expatrier loin de toute ma famille pour trouver du travail, et je revois la même chose se renouveler, bon courage à tous, moi je suis retraitée mais je tremble pour le monde du travail, et pour les jeunes !!!

  14. Je suis d’accord avec l’analyse mais si ce n’est plus intéressant d’investir ici, c’est qu’il faut investir ailleurs ! ❗

    Le monde est vaste et il y a toujours des pays qui ont des cycles décales et dont les marchés ont le vent dans le dos…

    Attendre pour faire du monétaire me semble une mauvaise approche.

    Franck

    1. @ lothllc

      Investir à l’autre bout du monde n’est pas si simple. Nous ne sommes pas sur le même type d’investissements, l’approche est différente quand on veut investir à l’étranger.

  15. Daccord avec Franck j’investirais plus ailleurs pour de l’immobilier… Dans des pays qui ont une balance commercial positive et peut endetté car il y a de l’argent et les risques de faillite, de hausse des impôts sont quasi nulle ( Allemagne, Chine, etc.)
    En France nous sommes sur une bulle avec des prix complètement décorellé des fondamentaux le village de Gaulois quoi mais on sait tous que la réalité n’est pas dans la BD d’Astérix et Obélix… ce qui s’est passé dans les autres pays autour de nous arrivera ici. En tout cas pour ceux qui ont les modèles économiques basés sur l’immobilier et la consommation.
    Pour investir j’attendrais le point bas sur les marchés financiers avant la mise en place des nouvelles politiques de relance avec les banques centrales (FED en tête et BCE, Chine, etc.) et les Etats qui s’endetteront une fois de plus pour soutenir l’économie.
    L’immobilier dans les pays endetté est trop risqué sur le long terme. Mieux vaut privilégier le court terme sur les marchés financiers comme ce qu’il s’est passé aux Etats Unis avec une reprise stupéfiante des actions et un secteur immobilier toujours en baisse.
    Max

    1. @ Max

      Ton analyse est intéressante.
      Mon analyse est un peu différente de la tienne, le marché immobilier Français est élevé et je pense qu’il va baisser mais sans excès tant que les taux des crédits sont bas (je vois bien un -20 % en deux à trois ans). Il sera intéressant de se positionner.
      La bourse, bien sur qu’il faut investir mais pas sans savoir ou aller. Je ne peux pas deviner le point bas du marché, mais je me positionne.

  16. C’est rigolo de lire les vieux articles: « les taux vont remontés apres la perte du triple A »… perdu! On est en juin 2013 et ils baissent encore… Mon variable à 3.45 capé 1 en 2005 passé à 4.45 en 2006 est maintenant (valeur fin décembre 2012) à 1.5%

    1. @ Gwen

      Ce qu’il y a de bien dans les écrits, c’est que l’on peut toujours voir les erreurs.

      Cependant, la tendance est bien à la baisse de l’immobilier. Il n’y a pas d’excédent, mais de moins en moins de personnes solvables.
      Les taux sont très bas, il a fallu soutenir l’économie. De plus, la France est toujours, malgré la perte du triple A, un pays dans lequel les investisseurs ont confiance.

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