Investissez dans la valeur !

Voici un article de Paul du blog serialinvestisseur.fr. Paul s’intéresse à l’immobilier de niche, à savoir l’immobilier qui permet de s’enrichir de suite et pas dans 20 ans, après avoir remboursé son crédit. Etant lui-même investisseur, il applique ce qu’il préconise, de la recherche du bien à la gestion des locataires, en passant par la négociation et le montage financier et fiscal…

Investissez dans la valeur !

 

Cela fait des mois que vous épluchez les petites annonces immobilières et vous n’arrivez toujours pas à vous décider. Faut-il investir maintenant ou attendre que les prix de l’immobilier baissent davantage ?

Les derniers chiffres publiés par la presse auraient tendance à vous conforter dans cette dernière analyse : mieux vaut patienter, la bulle immobilière en France, dénoncée depuis tant d’années, est sur le point d’exploser. La chute est déjà vertigineuse dans certaines régions : – 11.7 % à St-Etienne entre 2014 et 2015, – 13.5 à Amiens… http://www.notaires.fr/fr/indices-et-cartes-des-prix

Mais en êtes-vous si sûr ? N’est-ce pas une excuse que vous vous donnez pour éviter de passer à l’action et de prendre des risques ?

 

Benjamin Graham, le mentor de Warren Buffett (il est de bon ton de citer Buffett quand on investit même si se comparer à lui revient à dire que Mozart aurait sans doute écrit pour Johnny s’ils s’étaient rencontrés), Benjamin GRAHAM donc a écrit un bouquin sur le sujet qu’il est conseillé de lire : l’Investisseur intelligent. L’essentiel de ses conseils se résume (grossièrement) à cette expression : investissez dans la valeur.

OK, je vois d’ici l’avalanche de commentaires scandalisé sur le fait de parler d’investir dans la valeur alors qu’il est question d’immobilier. Mais vous allez voir que ce n’est pas si délirant.

Investir dans la valeur ?

Investir dans la valeur, qu’est-ce que c’est ? Dans le domaine boursier, c’est investir dans des entreprises dont les actions s’échangent à un prix nettement inférieur à leur valeur réelle. Cela arrive par exemple en période de krach.

Si on le transpose à l’investissement immobilier, il s’agit donc de faire l’acquisition d’un appartement ou d’une maison à un prix inférieur à sa valeur réelle.

Qu’est ce que la valeur réelle me direz-vous ? Hé bien, pour l’investisseur, il semble que la valeur d’un bien soit conditionnée par son rendement, n’est-ce pas ?

D’autres vous parleront de l’emplacement. Ha oui, grande affaire que l’emplacement !

Bon, permettez-moi de vous demander une chose : vous préférez un bien avec un bel emplacement assorti à un rendement brut de 3 % ou un bien moins bien placé avec plus de 10 % à la clé (http://serialinvestisseur.fr/investir-dans-une-maison-de-bourg/) ?

Entendons-nous bien : il s’agit d’investir et non de spéculer. Si votre objectif est de revendre en espérant une plus-value dans l’année qui suit, évitez d’urgence les investissements à la campagne par exemple. En revanche, si vous pensez en investisseur long terme (avec un horizon de placement à 15 ou 20 ans), préférez le rendement.

Ceci étant posé, comment investir dans la valeur ?

Comment trouver des biens sous-valorisés

Imagination

 

Il va vous falloir deux qualités ici : un peu d’expérience et de l’imagination.

L’expérience vous permettra de tailler à la serpe dans les annonces. L’imagination vous aidera à faire croître la valeur du bien.

Vous devez donc vous mettre en quête d’un bien immobilier qui est sous-estimé par son actuel propriétaire et/ou par les autres investisseurs. C’est à dire ?

Prenons le cas d’un immeuble qui n’est pas géré de manière optimale : dépenses trop élevées, loyers trop bas, vacances locatives trop importantes…

Si les dépenses sont trop élevées, demandez-vous pourquoi. La société de ménage passe deux fois par semaine alors qu’il n’y a qu’une cage d’escalier à nettoyer ? Il serait bon de réduire la fréquence à une seule fois. C’est la même société qui bénéficie du contrat depuis des années ? Mettez-la en concurrence. Etc, etc… Les économies qui en découlent peuvent être substantielles.

Si les loyers sont trop bas, vous n’aurez plus qu’à les réviser tous les ans comme la loi vous y autorise en vous basant sur l’Indice de Référence des Loyers. Mieux : si des logements sont inoccupés, vous allez pouvoir fixer votre loyer librement (sauf si vous êtes concerné par le plafonnement instauré par la loi ALUR évidemment…).

Les vacances locatives sont généralement de 3 mois, faites le nécessaire pour les réduire, ce sera autant de gagner sur la rentabilité et la valeur du bien. Pour cela, démarquez-vous des « concurrents » et optez pour les aménagements aujourd’hui souhaités par les locataires : salle de bain moderne, cuisine aménagée…

Un immeuble avec un potentiel de développement est également une piste à creuser : des combles aménageables, des pièces inutilisées, un terrain constructible…

Si malgré tout, vous ne parvenez pas à trouver ce bien sous-évalué, il reste la négociation.

Trouver des biens à prix cassés … ou les casser soi-même

Si tous les vendeurs ne sont pas encore redescendus sur terre au niveau de leurs prétentions, charge à vous de les aider un peu. Certains vous enverront balader quand vous leur ferez une offre inférieure à 30 ou 40 % du prix affiché, mais ce n’est pas grave. D’autres (une minorité) vous écouteront parce qu’ils seront OBLIGES de vous écouter. La plupart du temps, ces vendeurs se trouveront dans une situation délicate (divorce, besoin de trésorerie urgent, crédit relais…). Si, en plus, ils ne voient jamais passer un vendeur, ils auront tendance à se montrer ouverts à la négociation.

Il y a bien quelques grincheux pour soutenir que le profit ne se fait pas à l’achat : de grâce, ne les écoutez pas ! Evidemment que le profit se fait à l’achat, du moins en partie. Si vous parvenez à gratter 10 000 euros sur un appartement affiché 100 000 euros, votre porte-feuille s’en trouvera forcément mieux. Et votre rentabilité sera boostée.

Arrêtez de regarder passer le train, montez dedans !

train

Alors oui, les prix de l’immobilier baissent en France et, j’ai une nouvelle pour vous, ce n’est sans doute pas terminé. Les prix sont trop décorrélés des salaires (http://www.avenir-plus-riche.fr/5-raisons-qui-font-que-limmobilier-baisse/). La réflexe naturel est d’attendre que cette baisse se poursuive pour en profiter au maximum. Sauf que personne ne peut prédire quel sera ce point bas ni quand il se produira.

Et puis, si vous avez acheté en-dessous de la valeur, vous vous en moquez. Si votre bien est loué et que vous comptez le garder pendant 20 ou 30 ans, vous vous en moquez deux fois plus. D’ici là, les prix auront eu le temps de descendre et de monter plusieurs fois.

Arrêtez de perdre du temps. Car le temps est également une donnée précieuse en matière d’investissement immobilier.

Connaissez-vous les intérêts composés ?

Il s’agit de faire travailler un capital + les intérêts qu’il produit. Contrairement aux intérêts simples où vous ne faites pas fructifier les intérêts.

Transposons la chose à l’investissement locatif : vous êtes l’heureux propriétaire d’une maison qui vous permet de dégager un cash-flow positif de 100 euros chaque mois, toutes charges déduites. Deux options s’offrent à vous : vous allez au restau plus souvent ou vous réutiliser ce cash pour acheter un nouvel actif qui lui-même va re-générer du cash, puis un troisième….etc. Buffett, encore lui, appelle cela « l’effet boule de neige ».

Vous comprenez maintenant que, plus vous lancez vos investissements de bonne heure, plus les intérêts composés vont se démultiplier. Et plus vous resterez longtemps propriétaires de vos actifs plus la boule de neige va grossir.

Un exemple pour mieux comprendre

Joe a acheté une maison 50 000 euros en 2010. Elle est louée 450 euros par mois. Il rembourse 270 euros par mois (crédit sur 20 ans). Une fois les charges déduites, il récupère 100 euros.

Fort de ce cash flow positif, sa banque lui accorde l’année suivante un nouveau prêt sur un projet qui, cette fois, lui rapporte 200 euros. Et Joe poursuit son bonhomme de chemin…

De son côté, Jack trouve le marché trop cher et attend l’éclatement de la bulle. Bon, cela fait déjà 5 ans qu’il l’attend mais, il en est sûr, c’est pour cette année, c’est MATHEMATIQUE.

Parfois, il pense à son copain Joe qui a déjà acheté 4 logements qui lui rapportent la somme rondelette de 1000 euros chaque mois.

Vous voyez ce qui attend nos deux comparses ne serait-ce que dans 10 ans ? Joe continuera à s’enrichir grâce à la magie des intérêts composés – et bien-sûr à ses investissements successifs. Tandis que Jack sera toujours en train de regarder le train, se félicitant peut-être de ne pas avoir acheté trop cher. Pendant ce temps, il aura « épargné » sur son livret A à 0.75 % d’intérêts par an.

C’est toute la différence entre un investisseur qui a compris l’intérêt d’investir dans la valeur et celui qui a laissé ce concept de côté.

 

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10 thoughts on “Investissez dans la valeur !”

  1. Intéressant mais aujourdh’ui il est de plus en plus difficile de générer des cash-flows positifs en investissement locatif… à moins d’être un expert et réaliser de lourds travaux à un prix contenu.. le tout dans une zone ou la pression locative est plutôt forte.

  2. Bonjour,

    Très bon article ! … Mais je préfère la fin au début.

    Le rendement en immobilier ne veut pas dire grand chose (même si l’on parle de rendement net).

    Seul le cashflow positif prouve la valeur d’un opportunité !

    Par exemple, j’ai deux biens immobiliers, l’un affiche une rentabilité nette de 9.12 % et l’autre de 7.86 %. Dans le premier cas, le bien s’autofinance à peine alors que dans le second, il affiche un cashflow positif qui représente 33% du montant du crédit.

    Biensûre je ne parle pas de biens immobiliers de même nature et de même prix d’acquisition. L’un est une place de parking et l’autre une studette.

    Yves mesmentors.fr
    Yves Le Morellec Articles récents..Bilan 2015My Profile

  3. Bonjour,

    Article intéressant. Mais quid des impôts dans ce cas précis ? Qui dit rentrée de loyers dit augmentation des impôts? A moins de déduire les intérêts du prêt via le régime réel ?

    Autre question : acheter un bien et le revendre quelques années plus tard est soumis à une taxation sur la plus-value, non ? Comment éviter cela ? La création d’une SCI immobilière permet-elle justement de perdre moins de « plumes » ?

    Merci d’avance.

  4. Et si…Joe avait raison d’attendre?
    Dans 10 ans, la bulle éclate, les loyers s’ effondrent, tout comme la valeur des biens.
    Adieu les beaux « cash-flows positifs » de Jack, qui revend ses biens pour une bouchée de pain a…Joe, qui lui a les poches pleines, qui fait une excellente affaire, avec endettement maîtrisé, maintien d’une solide poche de liquidités, cash-flows positifs et bonnes perspectives d’augmentation des loyers et de la valeur marchande du patrimoine…
    :mrgreen:

    1. Et m…. bien sûr, j’ai inversé les prenoms,évidemment!
      Un peu de provoc’, ca ne fait pas de mal…
      La marge de sécurité est primordiale, oui, mais pas seulement dans le prix d’achat:dans les projections de rentabilité future aussi!
      Un endettement maîtrisé, une poche de liquidités suffisante, bref de quoi affronter l’adversité (quid d’une baisse de demande locative-et donc de baisse des loyers, d’eventuels mauvais payeurs, de travaux imprevus, d’evolution defavorable de la fiscalité? ) et ne pas se retrouver dans la peau de celui qui revend contraint et forcé!

  5. @ Yoann,

    effectivement le risque d’être plus fortement fiscalisé existe. Plusieurs solutions existent : vous augmentez vos mensualités et mécaniquement les intérêts déductibles des impôts. Du coup, vous êtes plus rapidement propriétaire !
    Vous pouvez aussi faire l’acquisition d’un nouveau bien avec des travaux déductibles des impôts. En fait, il y a plein de solutions : amortir en faisant du meublé fiscalisé au réel, utiliser le régime Borloo ancien…

    Exact pour la taxation sur la plus-value, vous n’y couperez pas sauf à attendre 30 ans pour être totalement exonéré… ou à déclarer le bien comme votre domicile (ce qui est un cas d’exonération de la taxe sur la plus-value).

    Paul

  6. @ Yoshi,

    vous avez posé le problème et la solution dans vos deux messages 🙂
    C’est un véritable scénario catastrophe que vous décrivez là. Dans ce cas, je serai à poil, vu mes investissements dans l’immobilier !
    Bon, ceci dit, dans 10 ans, j’aurai fini de payer une partie de mes prêts, donc même si les loyers baissent, j’aurai encore des rentrées d’argent…
    Après, c’est l’éternel question de l’aversion au risque. On peut attendre le « grand soir » effectivement. Mais viendra-t-il seulement ?
    D’accord avec vous sur la nécessité de conserver des liquidités.

    Paul
    paulsrzn Articles récents..« Investir, c’est prendre des risques » : Vrai ou faux ?My Profile

  7. @paulsrzn
    Si j’augmente les mensualités et donc les intérêts déductibles d’impôts, ça va fonctionner les premières années. Ensuite le remboursement du capital emprunté prendra le pas sur les intérêts qui deviendront minimes.
    OK pour les autres infos.

    Concernant la plus-value : l’idée c’est de conserver le bien acheté comme bien locatif les premières années pour déduire les intérêts d’emprunt ensuite la déclarer comme résidence principale avant de la revendre ? Dans le concret, ça veut dire quoi ? Tout le monde déménage ou on fait envoyer notre courrier à la nouvelle adresse ? J’avais entendu dire que les SCI immobilières étaient également exonérées de plus-value sur les reventes. Est-ce le cas ? En gros, on monte une SCI immo, on la dissout et on vend. Ca se fait ça ?

    Merci !

  8. @Yohann
    L’immobilier n’est pas ma grande spécialité, mais de ce que je sais de la SCI, elle ne doit pas être envisagée pour un motif fiscal, mais patrimonial.
    -Une SCI a l’impot sur le revenu sera fiscalisee de la même façon que si le bien était détenu « en direct ».
    -Une SCI à l’impot sur les sociétés permettra d’amortir le bien durant la periode de détention, mais sera lourdement fiscalisée sur les plus-values.
    Bref, oubliez la fiscalité, et focalisez vous sur le gain APRÈS impots!

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