Investir dans l’immobilier : l’achat de mon deuxième garage !

Depuis que je me suis lancé dans la recherche « d’indépendance financière » (cela fait 4 ans maintenant), je n’ai de cesse de vouloir trouver des investissements rentables.

La conjoncture pour qui veut investir dans l’immobilier est assez difficile, cependant, je commence à déceler quelques opportunités.

Comme quoi, il ne faut jamais lâcher, continuer sa quêteet rester motivé.

Je viens donc d’acheter un deuxième garage à 5000 € près de Nantes après négociation, c’est le créneau que j’ai choisi dans l’immobilier. La lecture d’un Ebook sur le sujet et la rencontre de son auteur ont été des éléments décisifs dans ce choix.

Vous pouvez lire l’article que j’avais écrit lors de mon premier investissement immobilier : Acheter un garage ou un parking pour se lancer dans un investissement immobilier locatif, je l’ai fait !

 

J’ai du me préparer pour investir dans l’immobilier et passer à l’acte

 

Vous le savez, les premières années, je les ai consacré à ma formation. Je mes suis éduqué à mieux gérer mon budget et à changer d’état d’esprit vis de vis de l’argent et du fait de vouloir s’enrichir et surtout de commencer à croire en mes capacités.

J’ai ensuite lu énormément de livres sur la bourse pour élaborer une stratégie gagnante que j’ai aujourd’hui en investissant via un Pea et via un contrat d’assurance-vie. Concernant ces investissements, je suis parti avec rien (0 €), j’alimente mes contrats avec l’argent que j’économise tous les mois. En 4 ans, les montants deviennent de plus en plus important. Comme quoi, il est possible avec méthode de s’enrichir pas à pas. J’ai plus de 11 500 € sur mon Pea et 12 500 € sur mon contrat d’assurance-vie. J’ai également 4000 € en attente d’investissement sur mon Livret de Developpement Durable.

Naturellement, en 2014, je me suis intéressé à l’immobilier pour diversifier mon patrimoine.

Je ne trouvais pas d’opportunités dans l’immobilier classique, c’est pourquoi, je me suis vite tourné vers l’investissement dans les parkings, plus particulièrement dans les garages, un investissement de niche.

Comme je vous l’ai indiqué plus haut, j’ai lu un ebook sur le sujet qui m’a conforté dans mon choix. Depuis je m’en sers pour gérer mon premier garage et pour me motiver à en trouver d’autres. C’est chose faite, je viens de faire une proposition (acceptée) pour un deuxième garage.

 

Je vous détaille mon deuxième investissement immobilier locatif : un second garage

 

Ce qui peut vous intéressez, c’est surement de savoir comment j’ai trouvé ce bien à ce prix. En effet, si l’on regarde les annonces, il est difficile de trouver un investissement rentable, même dans ce secteur de niche, surtout (en ce qui me concerne) à Nantes et dans sa région.

Pourtant, je sais qu’il existe de temps à autre des opportunités, surtout si l’on est préparé à acheter. J’ai fini par trouver ce qui me semble être une belle affaire. Un garage à 5000 € dans une commune jouxtant Nantes.

Une annonce qui n’est paru que quelques heures seulement :

  • En effet, dès que j’ai vu cette annonce grâce à une alerte mail, j’ai pris mon téléphone, contacté l’agence notariale qui avait le bien en charge, je me suis déplacé et j’ai fait une proposition, cette dernière a été acceptée dans la journée. Le garage au prix affiché était intéressant, par principe, je négocie, cette fois ça a fonctionné et ma rentabilité s’en trouve grandement améliorée. J’ai baissé de 1000 € (soit 16 %) le prix de ce garage.

Une belle affaire ?

  • L’achat est actuellement en cours, il est pour l’heure trop tôt pour parler d’une belle opportunité. Cependant, je possède déjà un garage dans la même commune, sa rentabilité nette nette est de plus de 6 % et je n’avais eu aucun mal à trouver un locataire, je suis donc très confiant dans cet investissement. Je n’ai jamais vu d’annonce avec un tel prix dans un rayon de 30 à 40 km à la ronde.
  • D’après mes calculs, la rentabilité nette nette de ce garage devrait être égale, voire supérieure à celle de mon premier investissement. Je ne manquerai pas d’écrire sur le sujet et par la suite de vous détailler le financement.

 

J’avais envie d’écrire cet article car je perdais légèrement patience. En effet, depuis des mois je regardais passer les annonces de garages et je ne trouvais pas d’opportunités, vraiment aucune

Cet achat me fait penser qu’il ne faut pas se décourager et comme en bourse, il faut être patient avant de trouver un bel investissement. Les bonnes affaires ne restent pas longtemps sur le marché, il faut donc être prêt lorsqu’elles se présentent.

 

Pour en savoir plus : un guide très bien fait et particulièrement utile, pour maitriser l’investissement dans les garages et / ou les parkings.

  • Réussir son investissement dans les parkings

 

Dans quel secteur préférez-vous investir ? La bourse ? L’assurance-vie ? les immeubles ? les studios ?… 

Quel est votre méthode pour dénicher les bonnes occasions ? Comment trouver des biens à leur juste prix ?

J’en profite également pour vous dire que suite à cet achat, je viens de trouver un troisième garage (garage pour lequel j’ai négocié une baisse de plus de 40 % du prix affiché). Cette fois, un investissement bien différent, plus risqué et certainement moins liquide, mais avec une rentabilité potentiellement élevée.

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19 thoughts on “Investir dans l’immobilier : l’achat de mon deuxième garage !”

  1. Bonjour,
    Je vais prochainement investir dans un parking.
    Ce n’est nullement mon choix premier.
    Mais au vu du prix de celui-ci, je pouvais difficilement ne pas investir (3.400 frais de notaire inclus).
    Je pense qu’il est possible de le louer 30€ (voir un peu plus)

    Le problème avec les parkings, c’est que le loyer est peu élevé.
    Donc pour en vivre, il en faut un certains nombre.
    Si on compte 30€ de loyers par parking, un tiers de charge (impôt, frais de temps en temps), il en faut 50 en location pour dégager un smic…
    Même en doublons les loyers, le nombre de parking a gérer reste important.
    Si individuellement, il y a certes peu de travail, pour gérer 20, 30 ou 50 parking en location, c’est quand même un sacré travail, ne serai ce que pour vérifier l’arrivée des loyers et gérer les changements de locataire.

    C’est ce point, du niveau de loyer et du besoin de gestion qui me laisse sceptique.
    Sinon, c’est effectivement un bon investissement.

    Par contre 6%, n’est ce pas un peu léger? (avec un emprunt, l’autofinancement n’est pas atteint)

    @+
    David

    1. @ David

      Commentaire intéressant et pertinent.

      Je te rejoins sur le fait qu’investir dans les parkings et les garages peut-être contraignant si tu en possèdes un grand nombre. Il m’en faudrait au moins 30 pour m’assurer environ 2100 € de revenus bruts dans ma région. Honnêtement, pourquoi pas !

      J’en suis bientôt à trois. Côté gestion, il ne devrait pas y avoir trop de problèmes, trois loyers à contrôler tous les mois (objectif virement automatique), un peu de temps, c’est parfait.

      J’aime bien cet investissement, il est peu contraignant, une fois que les locataires sont en place, ils y restent plusieurs mois, voire plusieurs années. Il n’y a pas ou peu d’entretien.

      Cet investissement est un moyen de lisser le risque. Plutôt que d’avoir un studio et un seul locataire, j’ai plusieurs biens et plusieurs loyers qui tombent. Si j’ai un mois de vacance locative pour un garage, c’est moins douloureux financièrement.

      La rentabilité de 6 % est nette nette, ce qui est plutôt correct.

      Concernant l’autofinancement, je devrais l’atteindre avec ce garage, pas sur 15 ou 20 ans, mais sur 10 ou 12 ans. Certes quand je parle ici d’autofinancement, c’est sans compter les impôts.

      L’enjeu n’est pas d’investir que dans des garages, même si l’idée me tente. Je souhaite diversifier mon patrimoine, le ticket d’entrée est faible et cela me permet d’avoir un certain équilibre avec mes placements financiers.

      Au plaisir David…

  2. Salut Arnaud,

    Pour le coup je suis un peu du même avis que David concernant les parkings et garages.
    Cela peut être de très bons investissements mais il faut en posséder un nombre conséquent pour dégager un bon revenu.
    Le mieux étant d’acheter un lot avec plusieurs de ces biens.

    Mais investir dans les parking ou garage nécessite aussi moins d’argent et le risque est donc moins grand en cas de problème.

    Pour la liquidité, les bons emplacements se vendent toujours très bien, il faut donc comme pour un logement bien le choisir.

    Pour l’instant je ne me suis pas encore intéressé à cet investissement mais je pense m’y pencher à moyen terme.

    Arnaud, je pense que tu vas faire 1 article qui parlera du 3ème garage que tu viens de trouver.
    Je suis curieux de savoir en quoi il est différent des autres, pourquoi sa rentabilité est potentiellement supérieure et pourquoi cet investissement est plus risqué.

    Marc.

    1. @ Marc

      Bien sûr que je vais écrire un article sur l’achat de mon troisième garage où j’expliquerais en quoi il est plus risqué, mais aussi peut-être plus rentable.

    1. @ Martin

      Comme tu le dis, la route est longue. Il ne faut pas confondre vitesse et précipitation.
      Pour cette raison, j’investis pas à pas en prenant le temps de trouver des opportunités.

  3. Salut Arnaud
    Félicitation pour ton investissement et surtout pour ne pas avoir laissé l’opportunité t’échapper. L’investissement dans les garages doit être assez rentable mais le problème réside dans la technique prouver son garage.
    Personnellement, je pense à la bourse et à l’immobilier. La location doit aussi être un bon moyen surtout dans un pays comme le mien.
    Ici avec 5000€ j’aurai certainement un bon terrain à exploiter.
    Bonne suite.
    Nathanel

    1. @ Nathanael

      Il y a surement à faire concernant les terrains dans ton pays, à toi de dénicher la perle rare.

      Concernant les garages en France, la difficulté, c’est bien de les trouver. Il y en a beaucoup à vendre, peu sont à des tarifs intéressants et quand le tarif est correct, l’annonce ne reste pas longtemps (pour cet achat, l’annonce n’est pas restée 24 h).

  4. Très bonne idée que celle de te lancer dans cette aventure.
    Et selon moi : très bon choix !
    Je te laisse justement découvrir mon blog sur le thème des investissements locatifs dans les parkings et garages.

  5. Bravo pour cet investissement!
    Je pense que ce type de bien est un bon moyen pour démarrer dans l’immobilier, mais qu’il te faudra arbitrer par la suite vers d’autres types de bien, les possibilités de plus-values significatives à la revente me semblant limitées.
    Peut-être t’es t-il possible de leur donner de la valeur ajoutée, en en faisant des parkings couverts? En tout cas, maintenant que ton levier est acquis, il te faudra rester « à l’affut »!

    1. Oups! Quel « couillon! » bien sur qu’il est couvert! C’est un garage…
      Bref, peut-être peux-tu trouver un moyen de renforcer son attractivité, pour louer plus cher, et revendre plus cher? Pense aussi que le levier du credit est un allié puissant, mais une fois celui-ci terminé, la fiscalité de l’immobilier en « direct » est dissuasive..

  6. @ Yoshi

    Merci,

    Comme tu le soulignes, je pense qu’il faudra également investir dans d’autres types de biens immobiliers.
    C’est vrai que la plus-value devrait être limitée. L’investissement dans les garages vise surtout du rendement.
    La fiscalité est dissuasive dans l’immobilier même s’il existe quelques astuces (déficit foncier). Je ne sais pas si dans 10 ans, quand j’aurais fini de rembourser mes crédits, ce que je ferais. Tout dépendra certainement des investissements (boursiers et immobiliers) que je ferais entre-temps.
    Au plaisir

  7. Je ne suis pas parti 🙂 j’y passe de temps en temps mais je ne poste pas de commentaires forcement ;- )) Ca se passe bien merci, pour toi aussi je vois que tu franchis des étapes, c’est top. J’ai stoppé les investissements immobiliers pour me concentrer plus à ma société.
    A bientot!
    Alex

  8. Bonjour,

    Je suis également passé à l’action avec l’achat d’une première place de parking. En revanche, je n’ai pas investi à Nantes mais à Paris. Les loyers sont beaucoup plus élevés, je le loue 110 € C.C.
    Pour avoir un SMIC en net, il faut à peu près 15 parkings, ce qui n’est pas infaisable. J’ai une rentabilité nette nette de 8 % et je compte acheter 2-3 parkings par an.

    Personnellement, j’ai laissé mon parking en gestion et cela me coûte 8 € par mois. Enfin, j’ai lancé mon blog pour apprendre aux gens à investir dans les parkings depuis quelques semaines seulement.

  9. L’idée est excellente, même si c’est moins glamour que du « vrai » immobilier. C’est aussi beaucoup moins emmerdant!!!…
    Mais au niveau des droits d’enregistrement/frais de notaire, n’est-ce pas un peu prohibitif quand on n’achète qu’un seul lot à la fois ?
    Aline

    1. @ Aline

      Les frais sont élevés, c’est une réalité, mais si l’on trouve la bonne occasion, cet investissement a un super rendement.

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