Quand l’on souhaite investir, que ce soit dans un investissement locatif ou tout simplement dans sa résidence principale, il est bien souvent obligatoire de passer par la case crédit. Depuis plusieurs années, j’ai l’impression de passer pas mal de temps chez mon banquier. En effet, j’ai fait trois crédits immobiliers à ce jour et ce n’est certainement pas terminé. Un crédit pour ma résidence principale, un autre pour une extension et un dernier pour un investissement locatif.
Sur ces trois crédits, il y en a deux que j’ai eu l’occasion de renégocier et certaines clauses ne m’ont pas permis d’économiser autant que prévu, notamment l’IRA (Indemnité de remboursement anticipé), mais aussi les frais de dossiers…
Les banquiers laissent trainer de nombreuses petites clauses dans leurs contrats pour que vous n’ayez pas trop souvent envie de changer de banque ou de renégocier vos prêts. C’est de bonne guerre me direz-vous.
Préparer bien votre crédit immobilier pour pouvoir prétendre à certains arrangements dans votre contrat.
Vous avez avec ma courte introduction compris l’intérêt d’avoir un contrat qui soit en votre faveur et non en faveur de votre banquier. Pour un particulier, il ne faut pas se cacher, il est extrêmement difficile (encore plus aujourd’hui) de pouvoir faire « sauter » certaines clauses et d’être en mesure de négocier sérieusement vos taux ou/et votre assurance décès. Pour cette raison, il est parfois utile de passer par des courtiers qui seront en mesure de vous apporter conseils et expertise.
Prenons comme exemple simulationdepretimmobilier.com, ce site offre un outil qui vous permettra de faire une rapide simulation de votre projet. Vous connaîtrez ainsi le montant possible de votre mensualité, votre taux d’endettement, le reste à vivre etc.
Ces simulateurs sont de bons moyens d’accrocher les clients qui souhaitent avoir le meilleur crédit. Derrière ces outils, vous trouverez une société de courtage qui si elle est compétente, sera à même de vous proposer les meilleurs offres et les meilleurs services du marché.
J’ai personnellement eu l’occasion de passer par un courtier pour ma résidence principale, il a bien fait son travail, j’ai eu un taux très compétitif…, il a négocier une assurance décès bien plus intéressante que celle de ma banque (à l’époque, je ne savais même pas que c’était possible), mais il n’avait pas négocié les frais d’IRA (c’est vrai, je suis exigent mais on ne peut pas gagner sur tous les tableaux, c’est le jeu de la négociation, dommage).
Aujourd’hui, les taux sont bas, il ne risque probablement plus de baisser. L’IRA n’est peut-être pas le levier sur lequel il faut agir en premier dans sa négociation (Sauf si vous savez que vous allez rembourser votre crédit dans les 3 ou 4 prochaines années). Il est peut-être préférable d’essayer d’avoir le meilleur taux possible ainsi que la meilleure assurance du marché. Pour arriver à votre but, il faudra bien préparer votre demande de crédit, faire valoir vos atouts (apport, épargne mensuelle, âge…) mais bien souvent votre banque se montrera retissante à vous voir prendre une assurance décès ailleurs, même si les lois ont changé sur le sujet.
Si vous n’arrivez pas à vos fins, pourquoi ne pas tenter de passer par un courtier, il aura bien souvent une proposition à vous faire. De plus, leur service est gratuit, il prend uniquement une commission si il fait affaire avec vous, et même avec cette commission, ça était mon cas, il est en mesure de vous trouvez une belle offre, car avec son réseau et avec le travail qu’il aura fait avec vous, il aura tous les arguments pour que votre crédit soit parfaitement présenté et valorisé. Votre contrat pourra également être personnalisé.
Quoi qu’il en soit, même si les démarches pour trouver un crédit sont fastidieuses, parfois usantes, il s’agit quand même de votre argent et d’un projet conséquent. Donnez-vous toutes les chances de perdre le moins d’argent possible. Les sommes en jeux sont considérables.
Vous oubliez certains éléments à avoir pour vous aider :
– Etre en CDI (ou mieux être fonctionnaire). Nous c’est pas la cas, on nous demande la caution des parents pour acheter un bien locatif. Mon patrimoine net est supérieur à la valeur de ce bien, …
– Ne pas être trop endetté. Sinon, c’est pas possible
Et surtout :
– Ne pas être trop regardant sur les détails du si vous n’avez pas le profil parfait !
Au final, pour mon crédit, ça commence plutôt mal!
@ David
D’où la nécessité de bien présenter son dossier lors de la demande.
Je comprends que cela ne doit pas être agréable de s’entendre dire qu’il faille la caution de la famille.
Ta banque n’abuse-t-elle pas un peu ? d’autant que comme tu le soulignes, ton patrimoine net est supérieur au montant du crédit.
Tu as tout à fait compris!
La banque abuse, elle profite de la position délicate pour nous forcer un peu la main.
Mais là, elle a déjà oublié que je suis un tantinet rancunier, surtout si je peux économiser des frais! 😉
Tout à fait comme dans toute négociation il faut être prêt à faire quelques compromis d’autant plus comme le dit David si on a un profil présentant quelques inconvénients aux yeux du banquier.
Du coup il est important avant même de prendre rendez-vous de prioriser ses revendications. Pour mon dernier achat je suis parti sur la même base que toi (taux bas donc probabilité de hausse plus grande que probabilité de baisse) de plus ayant opté pour une durée courte j’ai tablé que la probabilité que le prêt n’aille pas jusqu’à son terme était faible je n’ai donc rien demandé concernant les IRA et j’ai préféré agir sur le taux, l’assurance (via une délégation) et élément que tu ne mentionnes pas dans ton article sur la garantie.
Au final quelques centaines d’euros économisés ce qui en soit n’est pas extraordinaire mais comme il s’agit d’une opération de relatif faible montant cela représente quand même pas mal de points de base sur le taux effectif.
@ Didier
Tu as tout as fait raison, j’ai omis de parler de la garantie. C’est effectivement un levier sur lequel il est possible de négocier. Pour mon dernier « petit » crédit immobilier, je n’ai pas eu besoin d’en souscrire une (c’est toujours quelques euros d’économisés).
Bonjour Arnaud,
Nous sommes justement en pleines démarches et c’est fastidieux…
Avant étant en logement de fonction, nous avons investis dans 3 locatifs en autofinancement qui selon les banques nous bloqueraient pour l’acquisition d’un logement principal.
Les démarches, fastidieuses, sont déprimantes.
@ Déborah
C’est incroyable.
Tente ta chance par un courtier qui sera, je l’espère, t’orienter vers une banque potentiellement intéressée par ton profil.
Personnellement, je suis passé par la cafpi.
Salut Arnaud,
Comme tu le précises avec Didier il n’est pas possible de gagner sur tout.
Il faut donc avoir une stratégie en phase avec ce que l’on veut obtenir.
Et si on réussi à gratter un peu plus c’est tant mieux
Il y a une autre chose importante à montrer au banquier : que l’on sait bien gérer son argent et notamment que l’on a pas été à découvert les mois précédents.
Il ne faut pas hésiter non plus à mettre les banques en concurrences si on ne passe pas par un courtier pour essayer d’avoir encore une meilleur offre.
Ou si on est allé voir des banques avant d’interroger un courtier, de retourner les voir ensuite pour leur demander si elles peuvent s’aligner.
Marc.