Le rendement des SCPI, y croyez-vous ?

Les SCPI, un réel sujet d’actualité pour qui s’intéresse à la gestion de patrimoine.

J’ai l’occasion d’échanger par mail avec de nombreux lecteurs, merci à eux. Il y a parmi leurs préoccupations des question qui reviennent souvent.

Pourquoi dans ma stratégie d’investissement à long terme je n’évoque pas les SCPI (Société civile de placement immobilier) ? Pourquoi est-ce que je n’investis pas dans les meilleures d’entre elles ?

 

Les SCPI, un bon moyen d’investir dans de l’immobilier sans avoir à s’investir personnellement ?

 

C’est vrai que les SCPI ont sur le papier de très beaux atouts.

Tout d’abord, il y a très peu de travail à fournir, c’est la société qui gère tout. C’est un investissement passif comme je les aime. Ensuite, il est possible d’investir à crédit (c’est un bel atout). Il existe également une multitude de SCPI pour pouvoir diversifier son patrimoine. Il y a les SCPI classiques, fiscales…

La diversification peut se faire dans de l’immobilier classique (immobilier d’habitation)  ou dans de l’immobilier d’entreprise, locaux commerciaux, locaux d’activités, locaux hôteliers…. Il existe une multitude de possibilités.

La performance de ces dernières semble très intéressante.

Il est difficile de faire une moyenne ou de trouver des statistiques fiables sur la performance des SCPI. On peut seulement, à travers différentes lectures, voire que le rendement annualisé depuis plus d’une dizaine années est compris entre 6 et 10 % (Rendement plus valorisation de la part, rendement brut ou net, il faut bien souvent chercher).

Les SCPI, un investissement qui touche un public intéressé pour percevoir des revenus réguliers et relativement sûrs.

 

Le rendement des SCPI, la partie émergée de l’iceberg

 

Pourquoi en écrivant le titre de ce paragraphe, je dis que le rendement est seulement la partie visible de l’iceberg d’une SCPI ?

Même si je ne nie pas que les SCPI ont de nombreux atouts sur le long et même plutôt sur le très long terme. Je ne suis pas aveugle non-plus sur le rendement et sur la valeur de la part à venir de ces produits.

Bien sûr, je ne suis pas devin et je ne peux prévoir l’évolution du marché immobilier, mais mon petit doigt me dit « prudence »…

Je m’intéresse au marché immobilier et à son cycle, ou devrais-je dire à ses cycles depuis quelques années maintenant. Le marché immobilier est déjà extrêmement bien valorisé.

Il y a certes un décalage entre l’immobilier d’habitation et celui d’entreprise, mais l’espoir de valorisation des biens et donc de la part d’une SCPI reste faible. D’ailleurs, je me pose la question de savoir, si dans les années à venir, l’évolution de cette part ne sera pas négative.

Si au contraire, vous pensez que l’immobilier peut encore croître, alors investissez…

 

Ce que vous ne devez pas oublier des SCPI :

 

Les frais d’entrée sont de l’ordre de 8 à 10 % (parfois négociables). Vous achetez 10 parts à 100 €, elles vous reviennent à 1100 €.

– Les rendements affichés sont bien sûr bruts. Quand une SCPI annonce un rendement de 5,2 % brut, le rendement net, si je reprends l’exemple ci-dessus sera de :

  • 1000 x 5,2 % = 52 € brut
  • Sauf que vous aurez payé pas 1000, mais 1100 € ce qui fait un rendement brut de (52 / 1100) x 100 = 4,72 %
  • Les prélèvement sociaux seront de 15,5 % au moment où j’écris ces quelques lignes, soit 8,06 € des 52 €. Vous n’êtes plus qu’à 43,94 € de revenu, ce qui donne une rendement de 4,4 %
  • L’impôt sur le revenu sera en fonction de votre tranche marginale d’imposition, si elle est élevée, votre rentabilité va fondre comme neige au soleil. Pour une tranche à 14 %, vous devrez ajouter 7,28 €, d’impôts. Si vous êtes à 30 %, alors votre impôts passera à 15,6 €.
  • Votre rendement, si vous êtes dans une tranche d’imposition de 30 %, sera de 52 – (8,06 + 15,06)= 28,88 €, on arrive à un rendement net de 2,88 %.

Les SCPI, c’est bien quand on est non imposable…

Vous voyez bien ici, que la rentabilité de vos parts n’est pas aussi importante que ce à quoi vous pouviez vous attendre.

Il faut réellement prendre en compte l’impôt et votre situation personnelle.

Le saviez-vous ?

il peut être parfois très difficile de trouver preneur quand l’on souhaite vendre ses parts. Il n’y a pas toujours d’acheteurs sur le marché secondaire.

 

Je vous l’accorde, il ne faut pas « jeter bébé avec l’eau du bain », les SCPI peuvent être dans un patrimoine un investissement judicieux (notamment au sein d’un contrat d’assurance-vie où la revente est facilitée). Il est seulement très important avant de s’engager d’avoir tous les éléments en sa possession.

 

Notes personnelles de l’auteur : 

J’investis dans l’immobilier, mais pas dans « la pierre / papier » (SCPI).

  • J’ai acheté des garages qui m’offrent une belle rentabilité, c’est sûr, c’est moins passif qu’une SCPI, mais le rendement est bien meilleur. Recommandation de lecture sur le sujet « Réussir son investissement dans les parkings ».
  • Une autre alternative qui me paraît intéressante pour investir dans l’immobilier, c’est…, et là je vais faire peur à beaucoup d’entre vous,… la bourse. Eh oui, on peut investir dans l’immobilier sur le marché boursier, c’est mon cas. C’est ici un autre sujet, une autre façon de fonctionner dans la gestion de son patrimoine. Une manière passionnante pour investir son argent.

 

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8 thoughts on “Le rendement des SCPI, y croyez-vous ?”

  1. Bonjour,
    généralement, je suis plutôt d’accord avec vous, mais attention aux approximations!

    Pour les frais d’entrée, si vous achetez 10 parts à 100€ vous payerez 1.000€.
    Par contre, si vous revendez immédiatement vos parts, elle ne voudront plus que 1.000 – les frais de souscription.
    Par exemple la part de PFO2 vaut 194€ à l’achat, mais la valeur de retrait est de 177.51€, ce qui correspond aux frais de souscription.

    Pour les rendements, il sont bien entendus affichés à partir de la valeur d’achat, qui englobe les frais de souscription.
    Donc il n’y a pas à les enlever!
    Ensuite, il s’agit bien entendu du rendement net avant impôts, chacun ayant un taux d’imposition différents, des intérêt à déduire ou non, le résultat fiscal sera différents!

    Pour finir, sur les frais d’entrée, il y a beaucoup de critique sur les 10% de frais d’entrée des SCPI.
    Mais beaucoup oublie de comparer avec les 8% de frais notarié et les 0 à 20% de frais d’agence!
    Donc faut relativiser un petit peu! 😉
    Ensuite, comme pour l’immobilier, il s’agit de revenu foncier, donc effectivement l’impôt sur les revenus fonciers s’applique.

    Pour la revente des parts, il y a eut pas mal d’amélioration depuis les années 2000, en particulier sur les SCPI à capital variable qui sont plus liquide!
    Sinon, sur ce point, on reste dans l’immobilier, donc en cas d’un effondrement massif du marché immobilier, la revente sera effectivement compliqué.

  2. Bonjour,
    Ne pas oublié aussi certains montages, comme l(‘achat de SCPI en Nu Propriété pour sa retraite.
    On achete avec une décote, et au bout de X années on touche seulement les revenus
    mais l’annulation de la décote vous procure un revenu Net d’impots et de CSG !!!!
    Je vous laisse par exemple faire le calcul sur un PFO2 avec 10ans de NP…

  3. Bonjour,

    Comme tout produit financier, les scpi ont des avantages et des inconvénients.

    L’investissement en parts de SCPI peut parfaitement convenir à un personne qui souhaite n’avoir rien à gérer et qui souhaite bénéficier d’un revenu régulier trimestriel.

    En outre, ce type d’investissement est bien moins volatile que la bourse !

    Le loyer versé sera meilleur que le rendement d’un fonds en euros obligataire et c’est un moyen commode de se constituer un revenu pour ses vieux jours.

    Si vous souhaitez en savoir plus sur l’investissement en parts de SCPI, vous pouvez télécharger gratuitement le livre électronique que j’ai écrit à ce sujet.

    ici : http://bit.ly/1UdCucu

    Pour ceux qui ne souhaitent pas laisser leur adresse mail, je vous recommande de vous désinscrire dès la réception du lien de téléchargement !

    Bien cordialement

    Stéphane Grimaldi

    1. @ Stéphane

      Pas sûr que le rendement des SCPI soit meilleur que celui des fonds en euros d’un bon contrat d’assurance-vie. Surtout si on est fortement imposable.
      De plus, avec l’AV le capital est « relativement sécurisé » ce n’est pas gagné pour une SCPI.
      Les avantages des SCPI : c’est de pouvoir les acheter à crédit et permettre à terme d’avoir un revenu régulier.
      au plaisir,
      Arnaud

  4. Arnaud,

    Dans le cadre d’un achat de parts de SCPI, il faut effectivement porter une attention toute particulière à la fiscalité.

    Les personnes fortement imposables qui n’ont pas besoin de revenus complémentaires dans l’immédiat, mais seulement pour le jour de leur départ en retraite, peuvent s’intéresser à l’achat en nue-propriété de parts de SCPI. Vous pouvez découvrir tous les aspects de ce schéma d’investissement au travers d’un dossier thématique. Il est disponible sans frais ici : http://bit.ly/29TykdN

    Les forts TMI peuvent également acheter leur portefeuille de parts de SCPI à crédit au travers d’une société civile soumise à l’impôt sur les sociétés (au taux de 15% l’an). Ce faisant, ils maîtriseront leur fiscalité pendant toute la phase de constitution de patrimoine, ce qui n’est déjà pas si mal.

    Stéphane

  5. Bonjour,

    Merci pour cet article.
    Les scpi sont à la « mode » et la mariée n’est pas aussi séduisante qu’on nous la présente.
    Un éclairage comme le tien m’as permis de me rendre compte des avantages et inconvénients de ce placement.

  6. C’est très instructif comme article, Arnaud ! On comprend bien quels sont les enjeux d’un tel investissement. Je recommande cet article aux novices dans le domaine. Ça pourrait certainement les éclairer.

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