Acheter ou louer sa résidence principale ? (1/2)

 

Je vous avais parlé à travers  cet article, du souhait d’un collègue de travail de vendre sa maison : Bien négocier la vente de sa maison, de son appartement.

Depuis cet article et suite à un ou deux conseils que j’ai pu lui souffler et avec beaucoup d’audace de sa part et de sa femme, il a vendu sa maison pour un montant de 260 000 €.

Il a très bien négocié la vente de sa maison, il est ravi.

 

 

C’est bien de vendre à bon prix sa maison, mais ensuite il faut se loger.

 

Comment ? 

Est ce que je dois acheter ou louer ?

 

Pour mon collègue la question ne se pose pas. Pour moi, c’est bon d’y réfléchir et de se poser les bonnes questions.

 

Est ce qu’aujourd’hui, louer, c’est jeter l’argent par la fenêtre ? Pas si sûr.

Est ce qu’acheter, aujourd’hui, est une bonne solution pour mon patrimoine ? Peut-être.

 

Voyons où peuvent nous mener ces réflexions.

 

Le prix de la pierre à doublé ces dernières années (en un peu plus de 10 ans). L’immobilier est très cher, les tarifs semblent fléchir mais peut-on prévoir l’avenir ?

En fait, il faut lister les avantages et les inconvénients de la location et de l’achat.

 

Quelles avantages à louer sa maison, son appartement ?

 

Aujourd’hui, il y a une multitude de raison qui font que louer est avantageux.

La première pensée qui vient aux inconditionnels de la location, c’est la liberté : La liberté de changer de logement, de quartier, de ville sans avoir à gérer la vente d’un bien.

Cette liberté est souvent liée à des ambitions professionnelles. Quand on souhaite faire carrière, changer de ville, de région, est souvent un passage obligatoire. Louer est souvent la meilleure solution. Un bien ne s’amortit que si on y reste environ  sept ans (les frais à l’achat sont importants, agence immobilière, notaire, coût du crédit).

La deuxième pensée, c’est une certaine liberté financière, en effet, aujourd’hui un loyer est moins important qu’un crédit. Le locataire a plus de pouvoir d’achat ou plus de capacité d’épargne.

Cette dernière est à mes yeux à prendre en considération à l’heure actuelle. En épargnant, scrupuleusement, tous les mois, la différence entre un crédit et un loyer, il se peut que dans 20 ans un locataire ait un patrimoine plus important qu’un propriétaire.

En achetant aujourd’hui, il y a un risque important de moins-value sur le court terme.

Les charges pour un locataire sont évidement moins élevées que celles des propriétaires.

 

Je vous invite à prendre votre calculette et à vous amuser à calculer si, pour vous, acheter est intéressant sur le long terme.

Je parle ici d’un point de vue économique pur, je soulèverais d’autres aspects dans la deuxième partie de mon sujet qui sera pourquoi acheter plutôt que louer.

 




Une simulation s’impose :

 

Je vais calculer ma situation si je devais acheter une maison aujourd’hui dans Nantes (Ma ville actuelle), c’est un exemple intéressant, c’est une métropole régionale, et beaucoup de personnes peuvent s’identifier à cette recherche.

Je prends un exemple sur “leboncoin”, une maison (83 m²) dans un quartier sympa avec petit jardin et trois chambres, maison sans travaux.

Le prix tout compris est de 248 000 €, j’y inclus les frais de notaire.

Pour louer un tel bien, le loyer est de 950 €.

 

Vous voulez acheter :

 

Apport : 20 000 €

Crédit : 228 000 €

Mensualités sur 20 ans : 1446 € avec un taux de crédit de 3.80 % et une assurance à 100 % sur deux têtes (0.72%).

Impôts en plus pour le propriétaire 1200 € (estimation de la taxe foncière).

 

Calcul avec cette estimation sommaire :

 

– Le locataire peut dans cette situation épargner 600 € de plus que le propriétaire tous les mois ( différence entre crédit et loyer + impôts fonciers)

– En plaçant scrupuleusement 600 € par mois pendant 20 ans à 3%, le locataire aura un capital de 231 635 €. (j’y inclus les 20 000 € d’apport)

– En prenant des risques, il peut espérer 7 % d’intérêts (en investissant régulièrement les 600 €, il peut espérer sur 20 ans lisser le risque et dégager ces 7 %).

Le résultat : 381 000 € de capital.

 

Voilà la situation, si pour ce type de biens, dans une métropole régionale, vous décidez de louer plutôt qu’acheter.

Bien sûr, il ne s’agit là que d’une simple estimation. Votre cas sera bien différent de celui là, vos objectifs aussi.

 

Dans l’article suivant je vais développer les motivations qui peuvent vous pousser à acheter plutôt que louer.

 

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20 réponses sur “Acheter ou louer sa résidence principale ? (1/2)”

  1. Bonjour Arnaud,

    Je suis également propriétaire d’une maison de ville, j’y suis très bien, mais si c’était à refaire, je changerais surement de stratégie.
    Je louerais une maison et achèterais par côté un petit appart “de précaution” T2 ou T3 au cas où…..
    Dans ma ville, les prix d’achat et de location sont presque les mêmes.
    Je loue une maison à 1000€ par mois
    J’achète un T3 pour de l’investissemnt que j’essaye d’autofinancer et le tour est joué.
    Dans 20 ans, j’aurais mis de l’argent de côté tous les mois et j’aurais fini de payer le T3.

    Il est bien d’être propriétaire, même d’un studio, car la pire chose qui puisse arriver dans la vie c’est de finir dans la rue !

    Alexandre

    1. @ Alexandre

      Si tu as un prix de location égal au prix d’un crédit, si en plus ta ville est dynamique, la stratégie d’investir dans du locatif peut-être très bonne.

  2. Bonjour Arnaud, cette analyse est très intéressante, sauf un point où je ne suis pas totalement certaine que la différence entre loyer et crédit puisse se jouer autant sur le long terme. En effet en prenant un crédit à taux fixe, et tenant compte de l’augmentation des loyers qui est pratiquée jusqu’à maintenant (c’est d’actualité lol) pas sûr que l’écart soit si important, d’autre part le bien aura pris aussi de la valeur à ses 20 ans, si on en croit les barêmes des notaires : 2% par an lui ferait prendre 40% de sa valeur d’achat. Ceci dit ton article ne pouvait pas mieux tomber car je me pose la question en ce moment mais pour une durée plus courte acheter ou louer? ou acheter puis louer? est ma grande interrogation du moment.

    1. @ Rapsody

      Tu anticipes sur la deuxième partie de mon article.
      Tu auras d’ailleurs quelques ébauches de réponses à tes questions.
      Un troisième paraîtra à la suite de ces deux premiers sur les motivations qui m’ont poussées à acheter plutôt qu’à louer.

  3. Il y a une faute d’orthographe sur le troisième mot de l’article. C’est: Je vous avais et non pas je vous avez !

    Sinon bon article.

  4. Merci c’est un exemple intéressant.
    La location serait préférable dans cette situation, à condition que le loyer reste stable sur toute la période. Que se passe-t-il si le propriétaire impose une augmentation régulière des loyers ? (encore qu’un décret encadrant ces hausses est en préparation.)

  5. Salut Arnaud,

    J’ai traité ce sujet sur mon blog il y a peu de temps et personnellement j’en retiens que la location comme tu l’as dis n’est pas “jeter de l’argent par les fenêtres” dans la plupart des cas.

    Premièrement comme tu l’as dis c’est à calculer, certaines personnes achètent et vendent après 5 ans leur maison. Souvent on se rend compte qu’elles auraient économiser en louant leur logement. Pour prendre en compte toutes les charges et décider de la meilleure solution selon son cas, je vous conseille d’utiliser l’outil suivant : http://asi77.free.fr/

    Deuxièmement, cela permet de ne pas s’endetter avec un emprunt sur 20/25 ans et de profiter de cette capacité d’endettement pour investir et générer des revenus annexes notamment grâce à l’immobilier.
    En effet c’est plus dur d’acheter un appartement pour le louer si on a déjà un emprunt pour son logement principal, surtout quand on est jeune.

    C’est un sujet qui est souvent débattu et je pense que c’est à chacun de faire son choix en accord avec sa situation, certains préféreront l’approche financière et économiser (souvent la location surtout pour quelqu’un de jeune), et d’autres l’approche plus affective (avoir SON propre logement…).

    J’aurai pu continuer mais je vais faire un article! J’aime beaucoup ce sujet car il est à la base de notre stratégie d’enrichissement. A plus tard,

    Pierre-Antoine
    Pierre-Antoine Articles récents..Bilan du blog – Mai 2012My Profile

  6. Je pense que le plus important dans l’achat de sa résidence principale est l’élément temps.
    Comme indiqué acheter pour 6 mois, n’a aucun intérêt.

    Par contre, pour une durée de 20ans, je suis sceptique sur la différence.
    Tout d’abord l’irl est de 2 à 3% par ans, donc un contrat indexé augmentera d’autant (et la nouvelle réforme semble maintenir l’augmentation par l’indice).
    Ensuite, en tant que locataire, il y dépendance vis à vis du propriétaire.
    Je pense particulièrement aux problèmes d’isolation, dont le cout d’installation va aux propriétaires, et le couts de chauffage au locataire, il y a donc souvent conflit d’intérêt sur ce point. (c’est d’ailleurs un problème qui est récurrent dans la relations bailleur/locataire)
    Etre propriétaire, permet également dans une copropriété de pousser l’installation de compteur individuel sur les chauffage, tandis qu’en temps que locataire, vous n’avez aucun contrôle sur ce point. (ne rigolez pas, dans mon ancien appart, le chauffage est toujours central et payé par tous, même par les non consommateurs. pareil pour l’eau).

    Donc le calcul est beaucoup plus complexe que la simple addition sur 20 ans des différences de prix.
    Car de nombreux autres détails viennent complexifier ce calcul.

    Ps : je ne suis pas anti-location, je présente juste des arguments qui ne sont pas forcément intuitifs mais qui existent.

  7. C’est une théorie très intéressante à laquelle très peu de gens aurait surement pu penser. Elle se tient d’ailleurs à condition que le loyer reste plus ou moins stable sur les vingt ans, car si le crédit est bien plus élevé, il est stable lui, voire même régressif dans certains cas.

  8. Vous avez raison les loyers peuvent augmenter et augmenterons surement, le crédit lui peut baisser suite à une renégociation.
    Le facteur temps est primordial quand on souhaite acheter. Il faut rester un certain temps, il est communément accepté de parler de 7 ans, c’est du cas par cas.

  9. Je fais peut être une erreur, mais dans 20 ans, le propriétaire n’aura plus (ou peu) de frais pour se loger alors que le locataire devra toujours payer son loyer non?
    Donc oui, sur 20 ans, il se peut que la location soit une bonne idée mais le propriétaire rattrape vite une fois son pret remboursé.
    Qu’en pensez vous?

  10. Bonjour,

    Comme vous l’avez fait remarquer, c’est une question de culture et d’assurance pour le futur. On préfère toujours acheter que de louer si on en a la possibilité. mais vu sous cet angle, il y a effectivement matière à réfléchir.

    Merci pour cet article très informatif

  11. Bonjour,

    Acheter ou Louer. Pour moi c’est acheter.

    Mais les temps changent. Est ce que cela sera différent dans les années a venir ?
    a vous de voir.

    Personnellement depuis l’age de 19ans
    j’ai ete locataire 6 mois et j’ai immédiatement acheté un toit, et ensuite 10 ans apres lorsque j’ai eu mes diplômes j’ai revendu mon bien immobilier, J’ai ainsi constitué mon premier capital.
    A 29 ans je rentrai dans la vie active par la grande porte avec un diplôme et un capital constitué pendant mes études qui elle meme étaient financées par de petits boulots.
    Obtention de diplome, relocation, changement de job et de pays), j’ai été locataire 42 mois, avant d ‘acheter un terrain et d’y constriure une maison.
    Il s’est écouler plus de 40 ans depuis mes 19 ans.
    J’ai ensuite connu le chômage- a 42 ans. (que je n’ai pas pris), j’ai immédiatement acheté un commerce que j’ai financé a crédit et depuis re-vendu apres 7 ans.
    lorsque je regarde mon patrimoine actuel, je peux vous dire que j’ai en asset net 3 fois le montant de tous les salaires que j’ai touchés (je possede 3 fois le montant de tous mes revenus de toutes une vie de travail, (si l’on peut dire, car je me suis arrété de travailler a 49 ans).

    Depuis je vis grace a mon patrimoine et j’attends la retraite… qui sera bien maigre; mais entre nous je n’en aurai vraiement pas besoin, c’est pourquoi j’attends 65 ans pour la demander.
    Si je n’avais pas acheté le premier bien immobilier, afin de me constituer mon premier capital…je serai surement encore en train de travailler ou de pointer.

    J’ai compris jeune que «  l’homme au travail » est remplaçable par un « capital au travail ».

    D’ou le besoin impératif d’une assurance décès pour protéger sa famille.

    En achetant son premier toit, on a deja une partie de la protection de sa famille (puisqu’il y a en général une assurance décés).

    Tout est une question de culture! Les gens cultivés s’en sortent mieux.
    Alors priorité a l’éducation, mais pas n’importe laquelle.

    Charles Henri

  12. Et je rajoute qu en étant proprio
    tu dépenses tes sous dans l’aménagement de ta maison
    et
    si tu sais y faire
    tu obtiens une vie beaucoup plus agréable pour toi et ta famille,
    En locatif tu hésites de faire des améliorations car tu n’est pas chez toi.

    Et apres avoir eu une vie agréable, tu récupères ton argent a la revente.
    Car une fois les enfant hors du nid…

    Charles Henri

  13. Complément.

    Et je rajoute qu en étant proprio
    tu dépenses tes sous dans l’aménagement de ta maison
    et
    si tu sais y faire
    tu obtiens une vie beaucoup plus agréable pour toi et ta famille,
    En locatif tu hésites de faire des améliorations car tu n’est pas chez toi.

    Et apres avoir eu une vie agréable, tu récupères ton argent a la revente.
    Car une fois les enfant hors du nid…

    Charles Henri

  14. Maison est la première exigence pour tout le monde et ça peut être difficile si votre revenu est faible. Dans ce cas, la maison en location est la meilleure option pour vous.

  15. @ Charles Henri

    Avec tout le respect que je vous dois, vous avez fait le choix le plus judicieux à votre époque et les évènements ont fait que cela vous a été profitable. Tant mieux et vous en tirez personellement profit. Néanmoins, si aujourd’hui vous aviez 19 ans et que deviez faire à nouveau ce choix, je doute que vous puissiez nous démontrer que l’achat soit la meilleure des solutions. Les temps changent comme vous le dites et le contexte économique est désormais bien différent de celui qui existait il y a 40 ans. A nous de voir effectivement et mieux vaut y regarder à 2 fois…

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