Investissement immobilier locatif : calculer la rentabilité brute puis nette d’un parking ou d’un garage ?

Les lecteurs du blog le savent maintenant, mon objectif est de m’enrichir et de développer des revenus alternatifs à mon salaire. Pendant plus de deux ans j’ai régulièrement investi sur le Marché boursier. Ce fut une très bonne idée.

J’ai très envie de continuer, c’est un investissement très rentable sur le long terme. Grâce à mes lectures sur le sujet, je n’ai plus de doute.

Seulement, il est impossible pour 99 % des personnes de gagner rapidement de l’argent en bourse et de devenir riche sauf à avoir de la chance, même (et surtout) les professionnels se trompent. Personnellement, je ne crois pas en la chance et être un investisseur est tout sauf être un joueur. Mes investissements sont mûrement réfléchis.

 

Depuis le début, je savais que la bourse n’allait pas être le seul levier pour dégager des revenus alternatifs

 

Je suis devenu un investisseur dans l’immobilier. Pour me faire la main, j’ai décidé dinvestir dans un garage. Là encore, cela semble être une excellente idée. Je l’avoue, c’est moins classe que d’investir dans de l’immobilier classique, mais c’est tellement plus simple.

 

L’objectif de cet article est de vous détailler en toute transparence la rentabilité de mon investissement immobilier locatif

 

 

Le calcul de la rentabilité brute de mon investissement immobilier :

 

Les chiffres que vous devez connaître :

 

  • Prix de vente du garage (dans une ville limitrophe de Nantes (St Sébastien sur Loire)) : 11 000 €
  • Mon prix d’achat : 9 000 € soit une négociation de plus de 18 %.
  • Frais de notaire : 1800 € (sachez, qu’il n’y a pas moyen de négocier les frais, par contre si vous avez un bon notaire, il fera attention à ce que ces derniers correspondent bien aux recherches nécessaires).
  • Crédit sur 10 ans de 8 000 €, soit une mensualité de 80 € / Mois. J’ai eu des frais de dossier de 80 €.
  • Mon apport personnel sur cette opération est de 2800 €

 

Loyer payé par le locataire : 80 € + 8 € de charges (il y a pour le moment un peu moins de trois euros à ma charge).

 

Premier calcul : Rentabilité brute en prenant en compte uniquement l’achat du garage

 

  • 9 000 € prix d’achat.
  • 960 € montant des loyers sur une année.

 

(960 / 9000) x 100 = 10,66 % de rendement brut

 

Deuxième calcul :ce premier calcul est incomplet, il ne faut pas oublier d’ajouter les frais de notaire

 

  • 9000 + 1800 = 10800 €
  • 960 € montant des loyers

 

(960 / 10800) x 100 = 8,88 % de rendement brut, résultat un peu plus réaliste.

 

Calculer le rendement net de cet investissement :

 

Ce n’est pas ce qu’il y a de plus simple à faire, il nous faut prendre plusieurs paramètres, il y a les charges, l’assurance, la taxe foncière, les impôts sur les revenus fonciers et d’éventuelles vacances locatives.

Tout cela est à la charge du propriétaire. Il y a de quoi se décourager.

Concernant la fiscalité, il faudra probablement tenir compte des intérêts sur le crédit qui pourront être déclarés au réel.

L’effet de levier du crédit permet également de gagner quelques points de rendement.

 

  • Ma taxe foncière est de 80 €
  • Les charges mensuelles du propriétaire ( ici 3 € / mois)
  • L’assurance pour le garage : 17,76 € / an
  • Les vacances locatives : le moins possible …
  • L’imposition des revenus locatifs (dans mon cas, (après estimation rapide) le plus intéressant est le régime au réel et non pas au micro-foncier (pourtant plus simple). Ci-dessous pour simplifier le calcul, je me suis servi de l’abattement du micro-foncier de 30 %. Dans la réalité le réel sera supérieur à cet abattement.)

 

A nos calculettes :

 

  • Coût du garage : 10 800 €
  • Coûts à la charge du propriétaire : 133,76 € (80 + 17,76 + 3 x 12)
  • Impôts sur les revenus locatifs (en micro-foncier) abattement de 30 % : 960 x 70 % = 672 € (Base imposable). Avec mon taux marginal d’imposition de 5,5 % mes impôts sur le revenu augmenteront d’environ 62 €.
  • Les prélèvements sociaux 672 € x 15,5 % = 104,16 €

 

Le rendement net net du garage :

 

((960 – 133,76 – 62 – 104,16) / 10800)) x 100 = 6,11 % net net

Ce rendement net net ne tient pas compte de l’effet de levier du crédit qui permet bien sûr d’améliorer un peu plus le rendement. Mon calcul se fait sans les frais réels qui seront plus intéressants pour moi, au moins les premières années grâce à la déduction des intérêts d’emprunt.

 

Voilà pour le calcul et la transparence de mon investissement. Je suis heureux de mettre lancer dans cette aventure et d’avoir patienter pour trouver un bien dont la rentabilité nette nette est de plus de 6 % et même proche (très certainement) des 7 % dans la réalité.

Certes les montants ne sont pas exceptionnels,  mais ils me permettent de me faire une expérience dans l’investissement immobilier. Je vois qu’il est possible et rentable d’investir dans des garages. Quand tout est mis en place, c’est-à-dire, le locataire et la mise en place du virement bancaire, il n’y a plus beaucoup de travail. C’est exactement ce que je souhaite.

Vous l’avez compris, l’idée n’est pas de s’arrêter là…

A lire sur le sujet : Réussir son investissement dans les parkings.

Le sujet vous intéresse, je vous invite à lire tous les articles de ma catégorie : Investir dans des garages et des parkings.

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21 réponses sur “Investissement immobilier locatif : calculer la rentabilité brute puis nette d’un parking ou d’un garage ?”

  1. Bonjour Arnaud,

    Pourquoi as-tu souhaité emprunter sur 10 ans? En empruntant sur une durée plus longue (12 ans), ce parking aurait été autofinance et tu aurais été en cash flow positif.
    Certes, les montants ne sont astronomiques, mais c’est 7n début.

    Merci.

    1. @ pedrito91

      C’est vrai, tu as raison, j’y ai longuement réfléchi. Mais pour une première expérience 10 ans me convenait bien. Pour un futur achat, je m’orienterais certainement sur des périodes plus longues, pour tenter d’auto-financer mon projet. Cependant, il devient difficile de trouver de tels projets, pourtant je recherche activement.

      1. Attention à une erreur fréquemment commise. Comme tu mets de l’apport, on ne peut plus parler d’autofinancement.

        De plus c’est une grave erreur de cumuler apport et allongement de la durée de l’emprunt. Soit la stratégie est de ne pas sortir un cent de sa poche donc une durée longue s’impose quasi obligatoirement mais il ne faut pas mettre d’apport (ça revient au même -à inflation négligée- de mettre 1000 euros au début ou 10 euros pendant 6 mois).
        Soit la stratégie est d’obtenir son retour sur investissement le plus rapidement possible et donc d’augmenter son gain sur la durée donc on ne va pas augmenter la durée (et par conséquent payer beaucoup plus d’intérêts)
        Avec un apport de 2800 et un loyer de 80 € il faut 35 mois soit près de 3 ans pour « rembourser » l’apport donc tu as tout intérêt à minimiser les intérêts qui vont rallonger cette période.
        Personnellement pour un parking ou un garage je suis même partisan d’acheter cash. En effet compte tenu des sommes l’effet levier est minime (en comparaison avec un bien classique), les intérêts et frais annexes pèsent lourd (quoiqu’avec 80 € de frais de dossier tu t’en tires pas trop mal) ne pas oublier non plus que les frais de notaire représentent un gros pourcentage sur de si petites sommes (ici presque 2 ans de loyer) . Surtout que vu ton faible TMI la plus grosse part de ces frais restent à ta charge (près de 80 %)

        C’est très bien pour ce faire la main mais comme tu le dis en fin d’article, il ne faut surtout pas en rester la…
        Didier Articles récents..Les étranges choix de GrégoryMy Profile

    2. Je me posais justement la même question 😮

      Mais la réponse qu’amène Arnaud est intéressante : actuellement, il y a peu (en tous cas dans les parkings) d’offres intéressantes, c’est à dire au dessous voire carrément bien en dessous des prix du marché.

      Ici à Montpellier c’est pareil, les prix tournent autour des 10 000 euros pour un parking standard, pour des prix de location autour des 80 euros. Je trouve pas ça super super, quand on sait que certains investisseurs parkings font largement 10-15% de rentabilité en trouvant « la perle rare ».

      Bonne continuation !

  2. Bonjour Arnaud

    Bravo pour ce rendement et pour ce blog ! J’ai également sauté le pas il y a quelques mois en acquérant mon premier garage, j’ai aussi acheté l’ebook de Julien, très bien fait.

    Mon assurance en PNO à la MACIF me coûte 70€ par an, comment l’assurance de ton garage peut elle te coûter si peu cher ?

    Comment t’y es tu pris pour trouver un locataire ? Petites annonces, tracts dans les cages d’escalier ? Car je n’ai pas trouvé pour l’instant.

    Merci

    1. @ Romain

      Je te rejoins sur l’ebook de Julien, c’est le guide tout terrain de l’investissement dans les garages.
      Je m’en sert beaucoup.

      Concernant l’assurance, j’ai passé quelques coup de fils et je me suis arrêté à la Gmf où le tarif est celui que je te donne.
      Pourquoi la GMF ? je t’invite à lire cet article : Budget : il m’a fallu 2 minutes pour économiser 36 % sur mon assurance habitation.

      Ce qui est important dans l’achat d’un bien immobilier, c’est l’emplacement, concernant mon garage, il est situé dans une résidence sécurisée dans une ville où il y a très peu offres de ce type.
      Je pense que c’est pour cette raison que j’ai rapidement trouvé un locataire.
      Pour l’annonce, j’ai simplement utilisé le bon coin.

      Si tu ne trouves pas de locataire, pense à revoir ton prix, c’est souvent cela qui bloque.

      au plaisir.

    1. @ Alex

      Je suis convaincu d’avoir fait un bon placement, mais il ne me rapportera pas forcément un X 4 ou X 5 car il y a des frais et les impôts à payer.

      Cela reste un bon investissement, très rentable si il n’y a pas de vacances locatives.

    1. @ Marc

      Au final, il n’y a rien eu de difficile.

      Le plus compliqué, c’est de trouver la bonne affaire et ensuite de dire « on se lance ».

      a bientôt,

  3. A mon avis, les e-book retrace le parcours de leurs écrivains et la solutions qu’ils propose à forcément marché pour eux.
    Il faut simplement se référer au nombre de personne qui recommande le même e-book et l’on pourrais dire si la qualité y est.
    Au plaisir.
    Nathanael Articles récents..Bilan du mois de Mai 2014My Profile

  4. 1800 euros de frais de notaire c’est beaucoup. C’est le cas pour les garages, ils se servent (c’est l’état et la strate régionale qui prennent le plus). C’est aussi le tarif de 3 h d’avocat !

    Bon, faut aussi compter l’inflation. Une villa achetée il y a 40 ans 40 000 Francs qui vaut maintenant 400 000 ou 600 000 euros n’a pas forcément pris beaucoup de valeur. Le Franc de l’époque valait beaucoup plus que l’euro !

    L’immobilier c’est beaucoup de frais et de travail. Le seul avantage c’est l’effet de levier de l’emprunt.

    Certains y réussissent très bien. Ce n’est pas le cas de tout le monde, mais cela ne veut pas dire qu’il ne faut pas essayer.

    Je vois l’immobilier plutôt comme un moyen de sécuriser des devises de la fringale toujours plus grande de l’État (et des dévaluations – qui n’ont plus lieu désormais, mais jusqu’à quand ?)
    En effet, tout au long de l’histoire, les États endettés se sont servi dans les caisses du peuple. Bientôt on ponctionnera vos livrets bancaires.

    Un petit aperçu :

    http://www.trading-attitude.com/votre-pea-bientot-taxe-retroactivement-par-l-etat-zombie-mort-de-soif
    Michel de Trading-Attitude Articles récents..Ces 10 erreurs de débutant en bourse vont nuire à votre portefeuille boursierMy Profile

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