L’immeuble de rapport : un investissement sur le long-terme !

Quand il m’arrive de discuter avec des investisseurs sur l’immobilier lors de soirées entre investisseurs, il apparaît, que pour certains d’entre eux, il est hors de question d’attendre avant de pouvoir s’enrichir.

Ils voient tout de suite en grand et me disent : “pourquoi ne pas acheter un immeuble de rapport ?.

La patience est pourtant selon moi une qualité importante comme l’est la connaissance et comme peut l’être la formation dans mes choix d’investissements.

Pourtant, certains investisseurs ont mûri de très beaux projets, soit seuls, soit accompagnés. Ces projets sont, pour certains, réalisés et pour d’autres en gestation.

Ces investisseurs impatients et/ou ambitieux ont également une vision d’un projet qui rapporte dès le commencement afin de pouvoir dégager du cash-flow dès le premier mois.

Par ce biais, ils veulent se construire ou se sont déjà construit un patrimoine conséquent.

À l’inverse, d’autres investisseurs n’ont pas trouvé la rentabilité espérée et ont parfois perdu de l’argent sur ce type de produit.

Nous allons dans cet article aborder les avantages et les inconvénients de l’investissement dans un, voire dans plusieurs immeubles de rapports avec en fin d’article, une proposition de guide afin de continuer à se poser les bonnes questions.

Qu’est ce qu’un immeuble de rapport ?

Wikipédia donne cette définition : 

« L’immeuble de rapport, également appelé hôtel de rapportmaison de rapport ou immeuble à loyer, est un type architectural apparu au XVIIIe siècle mais qui s’est développé de manière plus caractéristique et étendue au XIXe siècle. 

À Paris, l’immeuble de rapport se répand à partir du règne de Louis XVI. Pendant la Restauration et la période haussmannienne, de vastes terrains sont lotis par des investisseurs qui y construisent ce type d’immeubles. 

Il est ainsi nommé en cela qu’il est conçu pour rapporter à son propriétaire des loyers des ménages occupant dans l’immeuble des logements dont la répartition par étage est standardisée. Cela explique la régularité observable de la façade. »

Aujourd’hui, le terme immeuble de rapport signifie qu’un ensemble immobilier, composé de plusieurs logements (appartements), appartienne à un unique bailleur à des fins locatives.

Comprenez, que l’immeuble de rapport est fait pour rapporter de l’argent à son détenteur (à vous ou à votre SCI, et bien souvent à une SCI à l’IS).

Quelles sont les motivations pour faire un tel investissement et pourquoi investir dans un tel projet ?

L’objectif de l’immeuble de rapport est d’être rentable, de faire fructifier un investissement plus rapidement et d’une manière plus conséquente. 

Même au moment de la vente, il y a parfois plus de facilité à vendre pour son rendement un immeuble de rapport qu’un simple appartement.

La rentabilité augmente également grâce à la négociation qu’il est possible d’envisager en faisant une offre sur un immeuble plutôt que sur un simple appartement. On achète au prix de gros. Le prix doit-être forcément inférieur à celui des appartements pris individuellement. Par contre, le montant des loyers est toujours au prix du marché 🙂 .

Avec un tel bien, on oublie la contrainte du syndic et on concentre tous ses locataires au même endroit. C’est autant de déplacements en moins.

Rien n’empêche le propriétaire d’envisager, à sa guise, les aménagements nécessaires afin d’améliorer encore la rentabilité du bien.

Y-a-t-il des contraintes à investir dans un immeuble de rapport ?

Dans un projet immobilier il y a toujours des contraintes… Et quand on se lance dans l’achat d’un immeuble de rapport, les contraintes peuvent-être lourdes de conséquences si elles sont mal gérées.

  • Acheter un immeuble représente bien souvent une somme d’argent importante. C’est un investissement lourd qui immobilise des fonds pendant plusieurs années.
  • Le propriétaire assume seul les charges et l’ensemble des risques.
  • La diversification est faible, même lieu géographique, parfois même type d’appartements (que des studios ou T2…).
  • Parmi, les contraintes, avant de se lancer, il est important de reprendre l’ensemble de l’historique de l’immeuble (Bilans d’une SCI, des charges, des travaux…), c’est un travail fastidieux mais indispensable.
  • Il peut être aussi très chronophage, si on est seul, d’assumer la gestion d’un tel investissement.

Bien choisir sa manière d’investir et sous quel régime.

  • Vous connaissez probablement le régime foncier classique et le régime meublé en BIC. Certainement les régimes les plus simples à comprendre mais beaucoup moins intéressants d’un point de vue fiscale.
  • Les investisseurs dans de tels projets s’orientent le plus souvent vers la création de SCI à l’IS voire pour les plus entreprenants la création d’une holding afin de mener plusieurs projets.

Pour compléter votre lecture il peut-être intéressant de prendre connaissance de

ce guide de l’immeuble de rapport

Investir dans un immeuble de rapport est un projet fantastique. Mais, avant tout, il est important d’avoir des connaissances dans de nombreux domaines (bâtiments, fiscalité, montages financiers, SCI…).

Quand on arrive à gérer cela, seul, sans intermédiaire, la rentabilité peut-être extraordinaire, mais il suffit parfois de peu pour que cela devienne un cauchemar.

Pour cette dernière raison, bien souvent, les investisseurs se font accompagner pour de tels projets.

Envisagez-vous de vous lancer dans un projet de cette envergure ? Êtes-vous, vous-même, un investisseur qui a passé le cap et qui aujourd’hui possède un ou plusieurs immeubles ? Nous sommes intéressés par un retour d’expérience, même sommaire.

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2 réponses sur “L’immeuble de rapport : un investissement sur le long-terme !”

  1. Bonjour Arnaud,

    Ca fait plaisir de lire un article plein de bon sens (et qui plus est de la part d’un de mes mentors).

    En effet, on ne lit que des articles “vendant” l’immeuble de rapport comme un eldorado. On oublie le coté “on est seul à la barre” !

    Souvent les protagonistes qui vantent ce type d’investissement ne mettent aucune charge à part la taxe foncière et l’assurance propriétaire pour le calcul du cash-flow… Et après on découvre que les centre-villes sont vétustes et dégradés. Pas étonnant !

    Personnellement, je préfère investir dans les chambres de services dans l’ouest parisien. Elles se trouvent toujours dans des résidences de standing hyper bien entretenues avec des charges et une taxe foncière raisonnables, les prix sont très abordable, c’est facile à faire financer par la banque, ça prends beaucoup de valeur avec le temps et la rentabilité est suffisante pour réaliser un cash-flow positif même en empruntant à 110% et en faisant des différés longs.
    Yves Le Morellec Articles récents..Goulwenn Tristant « Le pompier millionnaire »My Profile

  2. @ Yves

    Merci pour le commentaire.
    Cela fait plaisir de te revoir sur le blog.

    Je sens que tes investissements continuent d’être porteurs, bravo.
    Qu’en est-il de la bourse ?

    Arnaud

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